事業用定期借地権設定契約書の意義
定期借地権制度は、平成4年8月1日から施行された借地借家法の制定により創設されました。
建物所有を目的とする普通の土地賃貸借契約（普通借地）は、賃貸借の期間が満了しても、賃貸人に「正当な理由」がなければ更新の拒絶ができません。「正当な理由」が認められる条件は非常に厳しく、賃貸人である土地所有者にとって将来の計画がなかなか立てられません。
しかし、土地が返ってくるなら貸してもよい、将来自分で貸家経営を行う意思があるが現在は資金やノウハウがない、または短期間だけ借りたいといった、貸し手・借り手双方のニーズの多様化に対応するため、また土地が返ってこない等の土地所有者の不安感を除去するといった目的のもと、「定期借地権」が新設されたのです。
事業用定期借地契約とは
その後に法改正があり、創設された、店舗などの事業用の建物を建てるための「事業用定期借地契約」が多く利用されています。
事業用定期借地権は、もっぱら事業用の建物を所有する目的のものに限られ、存続期間が１０年以上５０年未満の期間の定めがあるもので、公正証書によるものでなければなりません。具体的には、コンビニエンスストア、ショッピングセンター、薬局、倉庫などの建物が含まれます。
この事業用定期借地権のうち、存続期間が１０年以上３０年未満（借地借家法第２３条第２項）の場合、法律上当然に、
- 契約の更新がなく
- 建物の再築による存続期間の延長がなく
- 建物の買取請求ができません。
これに対し、存続期間が３０年以上５０年未満（同法第２３条第１項）の事業用定期借地権の場合、特約によって、
- 契約の更新がなく
- 建物の再築による存続期間の延長がなく
- 建物の買取請求ができないものとすることができます。
逆に言うと、３０年以上５０年未満の契約の場合、貸主は契約の中に上記の特約を定めなければこれらの主張が出来ないことになります。
事業用定期借地権設定契約締結におけるポイント
公正証書での契約
事業用定期借地契約は公正証書で契約しなければならないことになっています。公正証書で契約する前に準備する必要があり、公正証書で契約する前に公正証書ではない書面で「覚書」が作成されることが多くなっています。但し、「覚書」の中身が土地賃貸借の合意そのものになっていないか注意が必要です。
建物の中に人が居住する部分がないか
事業用定期借地は居住用の建物を含むことができません。そのため、老人ホーム・グループホームを建てるという事業用定期借地は認められないことになります。
居住用が主目的でなくても敷地内に社宅を建てる、建てる建物が住居兼事務所の予定というときには、そのことが契約書に明記され、説明を受けて知っている場合でも事業用定期借地とならないと考えるべきです。契約期間が１０年未満になっていないか
事業用定期借地の契約期間
１０年以上でなければなりません。また、３０年以上の契約の場合、「存続期間の延長が無いこと」と「建物買取請求権が無いこと」を契約書に定めなければいけません。
建築する建物の位置・構造
相場よりも高い賃料（地代）を合意したときはその事情
賃貸借終了時の土地の返し方
覚書締結時の注意点
覚書を結んだのに、覚書通りの公正証書で定期借地契約をしないということになれば、契約違反となり、損害賠償義務を負うことになります。
賃借人予定者の大規模なプロジェクト（大型ショッピングモールなど）の一部のようなとき、プロジェクトを頓挫させ、賃借人予定者に多額の損害が生じることがあります。そして、賃貸人予定者として覚書を締結した人が多額の損害賠償義務を負うことになることがあります。覚書を締結したら、定期借地契約書締結を拒むことは困難です。どのような契約内容になるのかを慎重に検討した上で覚書を結びましょう。
